こんにちは 大門綜合会計事務所スタッフです。 毎週金曜日、会計・財務、税務、監査、内部統制関連の基礎・Tips等をお伝えしています。 （このコラムは大門綜合会計事務所スタッフによるメールマガジンの転載となります。 大門綜合会計事務所への会計監査等のご依頼・料金相場・価格表等はこちらから。） 本シリーズ「不動産特定共同事業法と監査」（全10回）の第10回です。今回は、不特法事業監査に強い大門綜合会計事務所についてご紹介します。 不動産特定共同事業法という、ふだんあまり耳にしない法律をめぐって、これまで9回にわたり会計と監査の論点をお話ししてきました。許可と小規模特例、特例事業（SPC型）の仕組み、出資金や匿名組合・任意組合の会計処理、収益認識のタイミング、財産の分別管理、そして投資家への開示と財務諸表監査の役割まで、不特法事業の数字がどのように動き、どこに注意が必要かを順を追って整理してきたつもりです。読み進めるなかで、自社の事業に重なる場面がいくつもあったのではないでしょうか。 不特法事業の会計と監査は、一般の事業会社のそれとは少し勝手が違います

こんにちは 大門綜合会計事務所スタッフです。 毎週金曜日、会計・財務、税務、監査、内部統制関連の基礎・Tips等をお伝えしています。 （このコラムは大門綜合会計事務所スタッフによるメールマガジンの転載となります。 大門綜合会計事務所への会計監査等のご依頼・料金相場・価格表等はこちらから。） 本シリーズ「不動産特定共同事業法と監査」（全10回）の第9回です。今回は、不特法・SPCに精通した監査人の選び方についてお伝えします。 監査人を選ぶという作業は、不特法事業を営む会社にとって、決算の正確性を担保するだけでなく、事業を継続的に運営していくうえでの信頼性そのものを左右する重要な意思決定です。とりわけ不動産特定共同事業や、特例事業として組成される特別目的会社（SPC）を用いた不動産証券化のスキームは、一般的な事業会社の会計とは異なる特有の論点を数多く抱えています。そのため、監査人を選ぶ際には、単に監査ができるという以上に、こうしたスキームへの理解の深さを最初の基準として確認していただきたいと考えます。 ここで言う理解の深さとは、不特法という制度の枠組

こんにちは 大門綜合会計事務所スタッフです。 毎週金曜日、会計・財務、税務、監査、内部統制関連の基礎・Tips等をお伝えしています。 （このコラムは大門綜合会計事務所スタッフによるメールマガジンの転載となります。 大門綜合会計事務所への会計監査等のご依頼・料金相場・価格表等はこちらから。） 本シリーズ「不動産特定共同事業法と監査」（全10回）の第8回です。今回は、監査報酬の相場と、何で決まるのか（“高い”の正体）についてお伝えします。 第8回の今回は、不動産特定共同事業の会計監査にかかる「監査報酬」を取り上げます。監査をご検討いただく際、多くの経営者の方が最初に気にされるのが費用であり、同時に「なぜこの金額になるのか分かりにくい」と感じられる部分でもあります。報酬の決まり方を理解しておくことは、適正な見積りを見極め、無用な高止まりや、逆に安さに潜むリスクを避けるうえで欠かせません。 監査報酬は、突き詰めれば監査に必要な「工数」、すなわち監査人が手を動かす時間の積み上げで決まります。決算書の数字が正しいという心証を得るために、どれだけの証拠を、どれ

こんにちは 大門綜合会計事務所スタッフです。 毎週金曜日、会計・財務、税務、監査、内部統制関連の基礎・Tips等をお伝えしています。 （このコラムは大門綜合会計事務所スタッフによるメールマガジンの転載となります。 大門綜合会計事務所への会計監査等のご依頼・料金相場・価格表等はこちらから。） 本シリーズ「不動産特定共同事業法と監査」（全10回）の第7回です。今回は、「監査はコスト」ではない――投資家の信頼・資金調達・許可維持を支えるについてお伝えします。 監査を受けることを、外部から求められるから仕方なく対応する義務、つまり「コスト」として捉えていらっしゃる経営者の方は少なくありません。確かに監査には費用と手間がかかります。しかし不動産特定共同事業のように、一般の投資家から出資を募り、その資金で不動産を取得・運用する事業においては、財務情報の信頼性そのものが事業の生命線になります。監査は単なる外部対応ではなく、その信頼を裏づける投資家との約束だと捉え直すことができます。 不特法の事業では、出資した投資家は、自分が拠出した資金が契約どおりに管理され、

こんにちは 大門綜合会計事務所スタッフです。 毎週金曜日、会計・財務、税務、監査、内部統制関連の基礎・Tips等をお伝えしています。 （このコラムは大門綜合会計事務所スタッフによるメールマガジンの転載となります。 大門綜合会計事務所への会計監査等のご依頼・料金相場・価格表等はこちらから。） 本シリーズ「不動産特定共同事業法と監査」（全10回）の第6回です。今回は、監査では何を見られ、事業者は何を準備するのか（初めてでも安心）についてお伝えします。 監査と聞くと、何か粗探しをされるのではないかと身構えてしまう方もいらっしゃいます。けれども、不動産特定共同事業の会計監査で監査人が行うのは、事業者の決算が事業の実態を正しく表しているかを、第三者の立場から確かめる作業です。何を見られるのかがあらかじめ分かっていれば、過度に身構える必要はありません。今回は、監査の現場で確認される代表的な項目と、事業者の側で前もって整えておくとよい準備についてご説明します。 まず重視されるのが、出資者から預かった出資金の管理です。不特法では投資家保護の観点から分別管理が求め

こんにちは 大門綜合会計事務所スタッフです。 毎週金曜日、会計・財務、税務、監査、内部統制関連の基礎・Tips等をお伝えしています。 （このコラムは大門綜合会計事務所スタッフによるメールマガジンの転載となります。 大門綜合会計事務所への会計監査等のご依頼・料金相場・価格表等はこちらから。） 本シリーズ「不動産特定共同事業法と監査」（全10回）の第5回です。今回は、特例事業（SPC）スキームと監査の勘所――投資家保護と適正な会計についてお伝えします。 特例事業と呼ばれるスキームは、不動産特定共同事業法の中でも、投資家保護と事業の効率性を両立させるために設けられた仕組みです。一般的な許可事業者が自らの財産で不動産を取得して運用するのに対し、特例事業では、不動産を保有することだけを目的とした特別目的会社（SPC）を設立し、このSPCが事業の器となります。SPCは原則として他の事業を行わず、借入や保証なども事業に必要な範囲に限定されるため、運営する会社本体が万一経営難に陥っても、投資家が出資した不動産そのものは影響を受けにくくなります。これが「倒産隔離」

こんにちは 大門綜合会計事務所スタッフです。 毎週金曜日、会計・財務、税務、監査、内部統制関連の基礎・Tips等をお伝えしています。 （このコラムは大門綜合会計事務所スタッフによるメールマガジンの転載となります。 大門綜合会計事務所への会計監査等のご依頼・料金相場・価格表等はこちらから。） 本シリーズ「不動産特定共同事業法と監査」（全10回）の第4回です。今回は、許可・更新で問われる財務要件と、監査・財務諸表の役割についてお伝えします。 不動産特定共同事業の許可は、一度取得すれば終わりというものではありません。事業を始めるための入口であると同時に、事業を続けていく限り、その健全性を継続して問われ続ける仕組みになっています。この点を見落とすと、せっかく軌道に乗った事業が、思わぬところでつまずくことになりかねません。 許可の要件には、人的な体制や業務管理の仕組みといった定性的なものに加えて、財務的な健全性という定量的な側面が含まれます。不動産特定共同事業法は、出資者から資金を募って不動産事業を行う以上、事業者自身が一定の財産的基礎を備えていることを求

こんにちは 大門綜合会計事務所スタッフです。 毎週金曜日、会計・財務、税務、監査、内部統制関連の基礎・Tips等をお伝えしています。 （このコラムは大門綜合会計事務所スタッフによるメールマガジンの転載となります。 大門綜合会計事務所への会計監査等のご依頼・料金相場・価格表等はこちらから。） 本シリーズ「不動産特定共同事業法と監査」（全10回）の第3回です。今回は、不特法事業に求められる「会計監査」とは――誰に・なぜ必要かについてお伝えします。 今回は、不動産特定共同事業（不特法）において、どのような事業者に会計監査が求められるのか、その判断基準を整理します。「自社は監査が必要なのか」を見極める出発点としてご活用ください。 まず押さえておきたいのは、不特法の事業者には大きく「許可を受けて事業を行う事業者（第1号〜第4号）」と「小規模不動産特定共同事業者（登録制）」があり、会計監査の取扱いが異なるという点です。 許可事業者（第1号〜第4号）には、公認会計士または監査法人による会計監査が法令上求められます。場面は二つあります。一つは許可申請の段階で、直

こんにちは 大門綜合会計事務所スタッフです。 毎週金曜日、会計・財務、税務、監査、内部統制関連の基礎・Tips等をお伝えしています。 （このコラムは大門綜合会計事務所スタッフによるメールマガジンの転載となります。 大門綜合会計事務所への会計監査等のご依頼・料金相場・価格表等はこちらから。） 本シリーズ「不動産特定共同事業法と監査」（全10回）の第2回です。今回は、自社は該当する？――事業の類型（第1〜4号・特例事業者・小規模）と許可制についてお伝えします。 不動産特定共同事業法（不特法）と一口に言っても、そこで想定される事業者の立場はいくつかに分かれています。まずご自身の会社がどの類型に当たるのかを押さえることが、必要な手続や体制を考える出発点になります。 中心となるのが、第1号から第4号までの事業類型です。第1号事業は、事業者が自ら契約の当事者となって出資を募り、不動産取引を行ってその収益を分配するもので、いわば運営の主体です。第2号事業は、その第1号事業者が結ぶ契約について代理や媒介を行う立場をいいます。第3号事業は、後述する特例事業者から委

こんにちは 大門綜合会計事務所スタッフです。 毎週金曜日、会計・財務、税務、監査、内部統制関連の基礎・Tips等をお伝えしています。 （このコラムは大門綜合会計事務所スタッフによるメールマガジンの転載となります。 大門綜合会計事務所への会計監査等のご依頼・料金相場・価格表等はこちらから。） 本シリーズ「不動産特定共同事業法と監査」（全10回）の第1回です。今回は、不動産特定共同事業法とは？――なぜ規制と監査があるのかについてお伝えします。 不動産特定共同事業法は、一般に「不特法（ふとくほう）」と呼ばれる法律です。この法律が対象としているのは、ひとことで言えば「複数の投資家からお金を集め、そのお金で不動産を買ったり貸したりして、そこから生まれた収益を投資家に分配する事業」です。一人の資金では手が届きにくい都心のビルや賃貸住宅、あるいは地域の再生プロジェクトなどに、多くの方が少しずつ出資して参加できる仕組みであり、近年は不動産投資の入り口として広がりを見せています。 ここで大切なのは、こうした事業が「他人から預かったお金を、不動産という大きな資産に投