No.225（2025/03/07）：【不特法と監査⑥】監査では何を見られ、事業者は何を準備するのか（初めてでも安心）

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本シリーズ「不動産特定共同事業法と監査」（全10回）の第6回です。今回は、監査では何を見られ、事業者は何を準備するのか（初めてでも安心）についてお伝えします。

監査と聞くと、何か粗探しをされるのではないかと身構えてしまう方もいらっしゃいます。けれども、不動産特定共同事業の会計監査で監査人が行うのは、事業者の決算が事業の実態を正しく表しているかを、第三者の立場から確かめる作業です。何を見られるのかがあらかじめ分かっていれば、過度に身構える必要はありません。今回は、監査の現場で確認される代表的な項目と、事業者の側で前もって整えておくとよい準備についてご説明します。

まず重視されるのが、出資者から預かった出資金の管理です。不特法では投資家保護の観点から分別管理が求められますので、監査人は、事業者自身の資金と出資金が口座や帳簿の上で明確に区分されているか、その残高が記録と一致しているかを確認します。次に、収益分配の計算です。匿名組合契約などの定めに沿って、賃料収入や売却損益から費用を控除し、出資者へ分配する金額が正しく算定されているか。計算の前提となる契約条件と、実際の入出金とを突き合わせて検証していきます。

事業の中心である不動産そのものについても、取得した時点の価額が適正か、契約書や決済の記録と帳簿が整合しているか、期末時点の評価や減価償却の処理が会計基準に沿っているかが確認されます。あわせて、関連当事者との取引、たとえば事業者のグループ会社や役員が関わる売買・賃貸借などについては、取引条件が第三者との取引と比べて不自然でないか、必要な開示がなされているかが丁寧に見られます。これらの確認の土台になるのが、契約書や請求書、入出金の証憑といった一次資料です。そして、こうした取引や記録が日々きちんと回る仕組み、すなわち内部管理体制が整っているかどうかも、監査人の関心事になります。

こうして並べると項目は多く見えますが、裏を返せば、準備しておくべきものははっきりしています。出資金の分別管理が分かる口座の整理、契約書や証憑をいつでも取り出せる保管、収益分配の計算過程を残した資料、関連当事者取引の一覧。これらを日頃から整えておけば、監査の負担は大きく軽くなります。

特に初年度は、過去の取引の整理や体制の文書化に手間がかかりがちです。負担を軽くするコツは、決算期末を迎えてからまとめて対応するのではなく、事業の立ち上げや期中の早い段階で監査人と論点を共有しておくことです。どの資料をどう残すべきかを先に擦り合わせておけば、後からの作り直しを避けられます。初めての監査でも、準備の勘所を押さえておけば、決して乗り越えられないものではありません。

不特法事業で会計監査が必要かどうかの判断や、初めての監査対応のご不安は、不特法・SPCに精通した公認会計士にご相談いただくのが近道です。大門綜合会計事務所の監査・保証業務、初回のご相談はこちらから承っています。

それでは、今日はこの辺で。

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