No.222（2025/02/14）：【不特法と監査③】不特法事業に求められる「会計監査」とは――誰に・なぜ必要か

こんにちは

大門綜合会計事務所スタッフです。

毎週金曜日、会計・財務、税務、監査、内部統制関連の基礎・Tips等をお伝えしています。

（このコラムは大門綜合会計事務所スタッフによるメールマガジンの転載となります。

大門綜合会計事務所への会計監査等のご依頼・料金相場・価格表等はこちらから。）

本シリーズ「不動産特定共同事業法と監査」（全10回）の第3回です。今回は、不特法事業に求められる「会計監査」とは――誰に・なぜ必要かについてお伝えします。

今回は、不動産特定共同事業（不特法）において、どのような事業者に会計監査が求められるのか、その判断基準を整理します。「自社は監査が必要なのか」を見極める出発点としてご活用ください。

まず押さえておきたいのは、不特法の事業者には大きく「許可を受けて事業を行う事業者（第1号〜第4号）」と「小規模不動産特定共同事業者（登録制）」があり、会計監査の取扱いが異なるという点です。

許可事業者（第1号〜第4号）には、公認会計士または監査法人による会計監査が法令上求められます。場面は二つあります。一つは許可申請の段階で、直前3年の各事業年度の貸借対照表および損益計算書について監査を受け、その監査済みの計算書類を申請書に添付する必要があります。もう一つは許可取得後で、毎期提出する事業報告書のうち決算に関する情報（貸借対照表・損益計算書・株主資本等変動計算書）について、継続的に監査を受けることが求められます。つまり許可事業者にとって会計監査は、入口（許可取得）でも、その後の事業継続でも避けて通れない要件です。

一方、一定の小規模な事業に限って認められる小規模不動産特定共同事業者（登録制）については、登録申請にあたって直前2年の貸借対照表・損益計算書を添付しますが、この決算書について会計監査を受けることまでは求められていません（不動産特定共同事業法施行規則）。規模に応じて要件が緩和されています。

なお、特例事業（いわゆるSPCを用いるスキーム）では、実際の業務を担う第3号事業者・第4号事業者が許可事業者として監査の対象になります。SPC自体の会計の取扱いやスキームごとの細部は個別性が高いため、自社の体制に即して確認することをおすすめします。

簡単な確認の目安は次のとおりです。

〇 自社が第1号〜第4号の許可事業者である → 許可申請時（直前3年のBS・PL）と、取得後の毎期（事業報告書の決算情報）に会計監査が必要です。

〇 小規模不動産特定共同事業者（登録）である → 決算書の会計監査は原則として求められません（直前2年のBS・PLの添付は必要）。

〇 特例事業（SPC）スキームに関与している → 業務を担う許可事業者（第3号・第4号）が監査対象となり、スキーム全体の会計・開示の適正性が重要になります。

ここで挙げたのは一般的な整理であり、出資総額や事業形態、最新の法令・通達によって取扱いが変わる場合があります。自社が監査の対象に当たるか、また対象でない場合でも任意で監査を受ける意義があるかは、不特法に精通した公認会計士に確認するのが確実です。

不特法事業で会計監査が必要かどうかの判断や、初めての監査対応のご不安は、不特法・SPCに精通した公認会計士にご相談いただくのが近道です。大門綜合会計事務所の監査・保証業務、初回のご相談はこちらから承っています。

それでは、今日はこの辺で。

良い週末をお過ごしください。